imar hakkı transferi: kentsel mekanın finansallaştırılması – ümit akçay -

 

Konut Geliştiricileri ve Yatırımcıları Derneği tarafından iki yıl önce dile getirilen İmar Hakkı Transferi (İHT) sisteminin uygulanması önerisi, İstanbul Büyük Şehir Belediyesi Başkanı Kadir Topbaş tarafından geçtiğimiz Eylül ayında yeniden gündeme getirildi. Son olarak Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, Aralık ayında İHT sistemini de içeren bir yasa taslağı hazırladı. Sistem, bakanlığın sayfasında şöyle tanımlanmış: “Bir parsel üzerindeki imar hakkının tamamen ya da kısmi olarak yasaklanması durumunda bu parsel üzerindeki imar hakkının bir kısmının veya tamamının menkulleştirme yöntemi ile başka alanlara transfer edilmesidir.” Konunun şehir planlaması açısından kapsamlı bir değerlendirmesi, Şehir Plancıları Odası tarafından yapıldı. Bu yazıda, yeni getirilecek İHT sisteminin (i) kentsel mekanın metalaşması sürecinin derinleşmesi, (ii) konut sektörü ile finans sisteminin bütünleşmesinin hızlanması boyutları üzerinde durarak, kentsel dönüşüme getirilen bu piyasa temelli çözümün kent muhalefetinin alternatif üretmesi gereken yeni bir alan olduğunu vurgulamaya çalışacağım.

Dünyadaki Uygulamalar

Bu model, dünyada piyasa temeli kentsel dönüşüm projelerinde kullanılıyor. “Transfer of Development Rights” modeli olarak anılan bu uygulama, ilk olarak 1950’lerde Avrupa’da tarımsal alanların toplulaştırılmasıyla ilgili olarak, daha sonra da farklı ülkelerdeki kentsel dönüşüm projelerinde uygulandı. Hindistan’da, Bombay’ın kentinde 1990’larda dönüşümlerde ya da daha yakın dönemde New York’ta ve New Jersey’de bu model hayata geçirildi. Ancak burada vurgulamak istediğim, teknik olarak bizatihi İHT modelinin kendisinin sorun teşkil etmediği, bu modelin piyasa temelli kentsel dönüşüm bağlamında işletilmesinin sorun olduğudur. Zira piyasa temelli dönüşüm projelerinin ortak sonucu, yoksulların kent mekanının kıyısına itilmeleri oldu.

Kanun Taslağı Ne Getiriyor

İHT sistemi, 3194 sayılı İmar Kanununun 13. maddesi tasarının metninin 4. maddesi ile yeniden düzenlenmesiyle gündeme geliyor. Taslak metninde tanımlanan İHT sistemi, kamulaştırmayı da öngörüyor, ancak konunun bu boyutuna aşağıda değineceğim. Konumuzla ilgili olduğu kadarıyla taslağın özü şu:

Kentsel dönüşüm alanındaki parsel sahibi, İHT modelinden yararlanmak istediğinde (ki çoğu durumda başka tercihi olmayacak) kendisine imar hakkına dayalı bir sertifika verilecek. Parsel sahibi bu sertifikayı (i) isterse hemen bunu almak isteyenlere satarak bu hakkını paraya çevirebilecek, (ii) isterse elinde tutarak değerlenmesini bekleyecek, hatta miras bırakabilecek, (iii) isterse de bu sertifikaların alım-satımının gerçekleşmesi için kurulacak olan İHT borsasına yatırarak işlem görmesini sağlayacak. Böylelilikle kentsel dönüşüm alanlarında yaşanan arazisini ya da evini satmaya direnenlerin çıkaracağı sorunları, piyasa mekanizması kullanarak çözümlenmiş olacak.

İnşaat Odaklı Birikim ve Finansallaşma

Taslağın önemini daha iyi kavrayabilmek için, son dönem Türkiye ekonomisindeki ana gelişmelerin içine yerleştirmeliyiz. Böyle bakınca, İHT sistemin iki açıdan önemli olduğunu görebiliriz. İlki, kent mekanının metalaştırılmasının derinleşmesi, ikincisi de konut sektörü ile finans alanının bütünleşmesinin hızlandırılması.

Kent mekanının metalaştırılması ve kent rantının tekelleştirilmesi elbette ki yeni bir süreç değil. Ancak İHT sistemini, hükümetin 2008 krizine cevap olarak geliştirdiği “inşaat odaklı birikim” stratejisinin yaşadığı tıkanıklıkları aşmaya yönelik bir adım olduğunu görebiliriz. Bu alandaki en önemli sorunlardan biri kentsel dönüşüm projelerinde imar hakkı kısıtlamasından kaynaklanan engeller. Dolayısıyla bu tasarı ile hem bu kısıtlardan kaynaklanan sorunlar, hem de mega projelerin önündeki engellerin temizlemesi amaçlanmış.

İHT sisteminin ikinci önemli boyutu ise inşaat sektörü ile finans sistemi arasındaki bağlantıları kuvvetlendirmek. Bunu yaparken sistemin önerdiği temel mekanizma gayrimenkullerin menkulleştirilmesi yani taşınmazların taşınır hale getirilmesi. Bu mekanizma sayesinde, kentsel dönüşüm ya da mega projeler karşısında “sabit duran” ihtilaflar ya da gelişebilecek potansiyel bir kentsel muhalefet finansal teknikler kullanılarak “akışkanlaştırılacak”.

Mekanizma: Gayrimenkullerin Menkulleştirilmesi

6.5 milyon binanın yıkılıp yenide yapılacağı bir kentsel dönüşüm sürecinden bahsettiğimize göre, İHT modeli ile yaratılacak olan türev ürünler, yeni bir piyasanın doğmasına neden olacak. Bu kentsel hareketleri piyasalaştırdığı oranda depolitize eden, kişilerin kaderini piyasanın kaderine bağlayan ve konutların gerçekteki durumlarından bağımsız olarak alınıp satılan kağıtların işlem göreceği bir yapı oluşturacak.

Yeni bir tür türev ürün olarak tasarlanan imar hakkı sertifikası ve sertifikaların işlem göreceği bir borsanın oluşturulması, Türkiye’de finansallaşmanın yeni bir aşaması olarak görülebilir. İHT sistemi önerisinin bir parçası olarak kurulması düşünülen yeni bir bankanın, bu sertifikaların alım satımını gerçekleştirecek ve giderek de imar borsasının kuruluşunu sağlayacak bir işlevi olması düşünülüyor. Kısacası, gayrimenkullerin menkulleştirilmesi mekanizmasına dayanan bu yeni sistem Türkiye’deki finansal sistem için yeni ve geniş bir pazar yaratmış olacak. Dolayısıyla kent mekanının metalaştırılması ile finansallaşma süreci arasındaki ilişkiler kuvvetlendirilmiş olacak.

Kamulaştırmanın Değişen İçeriği

Yeni yasa taslağı ile getirilen İHT sisteminin ilginç bir özelliği ise, kentsel dönüşüm ya da “çılgın projeler” olarak anılan büyük çaplı inşaat faaliyetleri için kamulaştırmayı öngörmesi ve kamulaştırılan bu alanlardaki gayrimenkullerin sertifikalandırılacak olması. Bu yolla kamu idaresi, hem geniş çaplı inşaat projelerinin hem de mega projelerin önündeki engelleri kamulaştırma yöntemini kullanarak aşmayı hedefliyor. Ancak yeni olarak, sertifikalandırma yöntemiyle oluşturulacak türev ürünlerin ikinci el piyasalarda işlem görmesini teşvik ediyor. Dolayısıyla burada kamulaştırmanın içeriği değişerek, finansallaşma sürecinin bir katalizörü haline getiriliyor.

Ne Yapmalı?

Yeni yasa taslağı çerçevesinde getirilen İHT sistemi, kent mekanının sermaye birikiminin ihtiyaçları doğrultusunda yeniden düzenlenmesin bir aracı niteliğinde. Birgün’e konuşan Mimarlar Odası Başkanı Eyüp Muhcu, İHT sistemiyle ilgili şu değerlendirmeyi yaptı: “tekelleşmiş gayrimenkul yatırım ortaklıkları ve inşaat şirketleri lehine zorla el koyma süreçleri kolaylaşırken, vatandaşların tapu ile güvence altında olan barınma hakları ortadan kaldırılıyor”.

Ancak sosyal hareketler açısından İHT sisteminin yarattığı tehdit sadece kent mekanı ile sınırlı değil. Tarım arazilerinin toplulaştırılması, meralar gibi ortak alanların genişletilerek özelleştirilmesi ya da HES projelerinin uygulanması sırasında karşılaşılabilecek sorunların piyasa temelli çözümünde de İHT sisteminin işletilmesi gündeme gelebilir. Dolayısıyla yeni yasayla getirilen bu model, basit bir teknik düzenlemeden çok, metalaşmayı ve finansallaşmayı hızlandırıcı bir işlev görebilir. Bu yeni mülksüzleştirme dalgası karşısında sosyal hak mücadelelerini “kamusallaştırma” perspektifinden yeniden kurmak her zamankinden daha önemli hale geliyor.

Bulunduğu kategori : Kızıl-Yeşil

Yazar hakkında

İlgili Yazılar